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房产救市政策正在恶性循环

2017-6-2 15:23| 发布者: 9519990| 查看: 198| 评论: 0

摘要: 由于房地产市场持续低迷,对整个国民经济和政府的财政收入产生了明显的影响,因此近期中央有关部门推出了一大波救市政策,包括降息、提高公积金贷款限额、减少二套房首付比例、以及将二手房的营业税的免征年限从5年 ...

由于房地产市场持续低迷,对整个国民经济和政府的财政收入产生了明显的影响,因此近期中央有关部门推出了一大波救市政策,包括降息、提高公积金贷款限额、减少二套房首付比例、以及将二手房的营业税的免征年限从5年改为2年等等,希望能以此稳定房地产市场,促进经济复苏。

这些救市政策会达到什么样的效果?政策一下,有热切欢呼者,认为房地产复苏指日可待,可重现09年的盛况;更多的人则仍然心存疑虑。然而,单单孤立分析这些救市政策的得失利弊,不过是隔靴搔痒。因为这只是一棵枝繁叶茂的管制之树上开出的最新的一朵鲜花,会结出什么样的果实,得追溯到那深扎于土中的树根。

这根子首先在于房地产的一级市场的垄断,即土地市场的垄断,这是整个故事的第一幕。我国的房地产市场从产生之始至今,其基础都是国家对土地供给几乎绝对的垄断。除了少量妾身不明的小产权房外,国家是商品房用地的唯一提供者。显然,没有竞争的情况下,垄断者自然而然趋向通过控制供给而操纵价格。垄断商品的价格通常都会远高于竞争市场中的价格,房地产也没有理由例外。这是我国房价长期居高不下的最根本原因。

垄断产生高价,高价抑制有效需求。政府为了最大化土地收益,同时也为了平抑对高房价的怨言,便必须想法增加人们对商品房的购买力。于是,背离市场规律的高房价产生了对进一步干预市场的需求,这是故事的第二幕。政府主要通过资金面的控制来影响购买力,比如公积金政策(强制性从收入中划出一部分用于住房消费)、各种贷款政策等。当然,商业银行本来也会对购房者提供商业贷款,这本来是市场行为,但政府却通过控制贷款的总量和价格来控制需求,比如降低或提高贷款利率,降低或提高首付比例,设置贷款条件等,以作用于购买力。

政府希望能通过干预,保持这样的一种局面,即虽然房产会占据收入的一大部分,但大多数工薪阶层又能够以按揭贷款等形式购买至少一套商品房。也就是说,能够在不改变土地垄断的格局下,让房地产尽量持续稳定地发展。

当然,如果能够达成这样的局面,干预也算成功。但不幸的是,政府的干预和管制总会遇到无法克服的难题,便是米塞斯所说的“计算的不可能”或者哈耶克所说的“信息的不完全”。政府不可能完全预判市场中各种不同的情况,完全知晓各种不同的消费者偏好,在调控政策下所形成的价格必然是扭曲的,不可能有“正确的”价格。加之政府在其中的角色冲突,既是管制者,又是交易者,既当裁判员,又当运动员,会进一步加深价格的扭曲,从而向市场发出错误的信号。

错误的信号带来错误的经济决策。相应地,房地产市场的参与者,无论是卖方或买方,都不再注重发挥自己的才能和判断力,不关注市场变化,而过分依赖于政策导向进行决策。而扭曲的价格也无法提供关于市场变化(供求变化)的真实情况,于是不可避免地形成盲目的投资行为或购买行为。受政策影响的盲目性是普遍的,非个别的判断失误,错误会一天天积累下来。目前广泛存在的房地产投资不当,已是冰冻三尺非一日之寒。也就是说,干预市场过程不可能是正确的,不可能实现其最初设定的目的。


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